Breidablikkgården 2 EPD

Kontorbygningen (1680 kvm) ligger sentralt til i Haugesund sentrum og eier er Skåregaten 127 Eiendomsselskap as. Arealene leies u til fylkeskommunen og flere statlige virksomheter. Bygningen utgjør en del av et kontor/forretningsbygg med et total areal på 5700 kvm. Bh har siden oppstart av utviklingsprosjektet i 2010 hatt ambisjoner om å utvikle eiendommen i tråd med «fremtidens krav» – bærekraftige bygg. Det startet med et lavenergi bygg i 2013 og endte opp med et Breeam-Nor sertifisert bygg i 2021. Målet var å være i forkant av hva markedet ville etterspørre for få et konkurranse fortrinn i eiendomsbransjen. Bygningsmassen består av kontor arealer ( 2.- 3. og 4. etg) og forretningsarealer på gateplan (i tråd med kommuneplanen). Bil og sykkelparkering i kjelleretasjen. 

OVERSIKT OVER BÆREKRAFTIGE TILTAK 

• Bruk av tre i bærende konstruksjoner, vegger og dekker (krysslimt)
• Integrerte solceller i fasade materialet og solcellepanel på tak (produksjon av strøm)
• Energibrønner/VP (bruk av mindre energi til oppvarming og kjøling)
• Vesentlig reduksjon i vannforbruk
• Felles bruk av infrastruktur i bygningsmassen. Byggets plassering i forhold til off kommunikasjon, servicetilbud og tilgjengelighet.
• Viktigste innovative tiltak er installasjonen som sørger for at bygget bruker 200 000 liter mindre rent drikke vann enn tilsvarende bygg. Dette tiltaket er gjennomført ved å installere et vacum avløpssystem i stede for et vanlig gravitasjon system.
• Det er gjort et bevisst valg av bruk av ressurser og materialer i for med prosjektering/oppbygging av bygget og det er valgt enkle fleksible innredningsløsninger. Det er brukt mye tre i bygget.
• Ventilasjonen er behovsstyrt (ved tilstedeværelse) og har varmebatteri og kjølebatteri. Ventilene regulerer luft og temperatur i de enkelte soner/kontorer og har trådløs innbyrdes kommunikasjon. Systemet overvåkes/reguleres via web/pc/mobil. 

GRØNN STRATEGI

Byggherrens forretningsplan hadde høye ambisjoner om et bærekratig prosjekt – et bygg for fremtiden. Utfordringen var om leietaker markedet og byggebransjen var klar for slike bygg. For å kunne oppnå målsettingen ble det i forretningsplanen lagt opp til at prosjektet måtte settes i et «system» for å lykkes med ambisjonene. Dette for å dokumentere hva potensielle leietakere skulle bli tilbudt (som skilte seg ut fra resten av markedet) og for å sikre at prosjektering/gjennomføring ble gjort riktig (i forhold til ambisjonene). Sertifisering med BREEAM-NOR ble da valgt som løsning. Arbeidet med preanalysen viste at det kunne være mulig å oppnå gode løsninger på flere områder i prosjektet og målsetning om Excellent-nivå ble derfor valgt. Byggherren valgte å engasjere seg sterkt fra start til mål i prosjektet. Dette for å få frem (både for leietakere og prosjektering/byggebransjen) at prosjektet hadde en helt annen ambisjon enn tradisjonelle prosjekt. Det var kort og godt snakk om en holdningsendring og det var viktig å etablere en felles forståelse av prosjektet og få til et sterkt engasjement av alle involverte.

Ved denne tilnærmingen til prosjektet ble det en positiv «drive» fra start til mål og kravene i forhold til sertifiserings nivået ble oppnådd. På enkelte områder har prosjektet oppnådd mer enn kravene. 

BREEAM-NOR REVISJON

For kategoriene arealbruk og økologi, avfall, vann, transport, energi og ledelse har prosjektet prestert veldig bra – kategoriene har høyest prosentvis poengsum. Den høye prosentvise poengsum under økologi skyldes meget god utnyttelse av tomten (tidligere bebygd), fjerning av forurenset materiale og tilførsel av ny «sansehage» – økning av tomtens økologiske verdi. Avfall – redusert mengde (pga mye prefab) og god logistikk på sortering/ håndtering. Vann – valg av løsninger som gir et veldig lavt forbruk (kommunen trodde ikke på avlest forbruk – måtte komme på kontroll). Rent vann blir mer og mer en viktig ressurs og holdning til forbruk må endres radikalt. Bh valgte å satse spesielt på dette området på grunn av den umiddelbare miljøgevinsten, men også med tanke på å endre holdninger hos den enkelte bruker. Transport scoret prosjektet høyt på fordi det ble gjort et bevist valg av beliggenhet (Haugesund sentrum) i forhold til offentlig kommunikasjon og service tilbud etc. Valget ble gjort i samråd med kommunen – både i forhold til reguleringsplan, men også i direkte møte med kommunen. Om det var greit at Bh kjøpte tomten og benyttet den til valgte formål/konsept. Bh mener dette blir den mest bærekraftige utviklingen av samfunnet – hva og hvordan er den beste måten å utnytte et område/tomt på. Det kan ikke lenger bare være opp til den enkelte utvikler å bestemme. 

Prosjektet må også kunne sies å ha fått til en god løsning når det gjelder energi. Ved å benytte VP/ energibrønner i nabobygget har man lagt til rette for et lavtemperert varmeanlegg i en ny byggningsmasse. Her har det også blir en stor gevinst i forhold til frikjøring (kjøling uten bruk av energi). Det brukes derfor lite energi til oppvarming/kjøling av alle arealene. I tillegg har prosjektet lykkes godt med isolering/tetting/kuldebroer. Sammen med et «konstruert» lavt forbruk hos leietakerne medfører dette et årlig energiforbruk på 36 kwh pr kvm i bygningen. Den gode prosentvise poeng uttellingen i for med ledelse skyldes byggherres engasjement fra start til mål i prosjektet. Fra konseptutvikling til prøvedrift/oppfølging er det fra byggherres side blitt krevd/ kontrakt festet hos de involverte : engasjement, krav om holdningsendring i planlegging/ gjennomføring, og riktig forståelse av bærekraft prinsippet – det grunnleggende for hele prosjektet. 

FREMTIDIGE PLANER OG NYTTIGE ERFARINGER

Det begynner etterhvert å bli mer og mer bruk av tre i næringsbygg – både i konstruksjon og i for med interiør. Vår erfaring med bruk av tre har vært udelt positive. Prosjektet har fått redusert Co2-avtrykket, det har medført en raskere byggeprosess (og raskere “tett bygg”) og inneklima/luft er blitt veldig bra – ventilasjonen/temperatur/fuktighet fungerer veldig godt sammen med eksponert tre. Effekten av bruk av store vindusflater i for med kontorarbeidsplassene har vært svært vellykket. Det har gått opp for flere og flere brukere i bygget hvor viktig dagslyset er for arbeidsforholdene og dagslys bør prioriteres høyt i nye prosjekter. Byggherres bort valg av gravitasjons løsning i forhold til avløp av gråvann må også kunne sies å ha blitt en suksess. I stede er det valgt en vacumsløsning for gråvannet. Dette har medført et stor reduksjon vannforbruket (200 000 liter rent drikkevann årlig mindre i forbruk) og løsningen medfører også stor fleksibilitet dersom man ønsker å flytte på våtrom. Det var mye skepsis til valget hos VVS deltakerne i prosjektet. Løsningen medfører også at man har lagt forholdene til rette for fremtidig rensing av gråvannet (som kjent blir rent vann mer og mer en knapphets ressurs). Dette er tiltak/løsninger som prosjektet har valgt og som trygt kan anbefales i tilsvarende byggeprosjekt eller bygge næringen generelt. 

Kombinasjonen av solceller på tak og integrert i fasadeprodukvet (for utnytte flest mulig flater til strømproduksjon) sammen med energibrønner/VP har også blitt en suksess i prosjektet og er en kombinasjon som trygt kan anbefales i for med energiløsninger i bygg. 

Brukernes tilbakemelding etter innflytning har vært gode. Undersøkelsen viser at spesielt lys og luftforholdene (god lukt på luften) har blitt positiv kommentert. Ingen støy fra ventilasjon og behagelig temperatur. Det har selvfølgelig vært en innkjøringsperiode det første driftsåret med noe justeringer av temperatur. I den sammenheng har det vært viktig for byggherre og gjenta informasjon om hvordan ventilasjonen skal fungere til beste for alle -« ikke t-skjorte hele året». Sansehagen som er etablert på et av takene har blitt et positivt bidrag til arbeidsmiljøet i bygget. Foruten det visuelle inntrykket via kontorvinduene er det populært og ta kaffekoppen med ut i hagen.

FORDELER MED BREEAM-NOR

Byggherren var veldig bevist i valget av BREEAM-sertifisering. Med bakgrunn i et lavenergibygg med støtte fra ENOVA og en forståelse av at krav til mer bærekraftig bygg ville komme ble valget logisk. Selv om valget ble «pioner arbeid» (i denne regionen) ble mottakelsen og resultatet veldig bra. Underveis i prosjektet ble byggherren kontaktet av flere interessenter (leietakere) som regnet med at de kunne få leie i «miljøbygget». Bygget var utleid før byggingen startet og interessentene ble informert om at det i miljøsertifiserte bygg er et viktig kriterium at leietakerne kommer inn tidlig i prosjektet. I tillegg til å ha truffet godt i leiemarkedet for kontorer har det har vært flere fordeler ved valg av BREEAM-sertifisering. Det har vært lettere å få høyere leiepriser, lavere driftskostnader, fornøyde leietakere – både med tanke på ansatte, men også med tanke på virksomhetsledelsen ( blant annet lave energikostnader). BREEAM-sertifiseringen har også gitt mye læring og innsikt og ikke minst bekreftet at dette er den riktige veien å gå for nye prosjekter.